Pode haver quem já não se recorde. Pode haver quem nem tenha essa consciência, mas há uma ligação estreita entre o atual momento de mercado e a crise financeira vivida há já uns longínquos cerca de 15 anos. Sem me alongar nos detalhes, pode dizer-se que a consequência estrutural desse período foi a alteração das regras macroprudenciais relativas à concessão e acesso ao crédito à habitação. Após um ciclo longo no qual o crédito era uma espécie de commodity, “democratizada”, acessível a todas as famílias, quase independentemente do respetivo rendimento e património, que determinavam não tanto o acesso, mas sim as respetivas condições.

A evidência dos perigos da então ligação umbilical entre imobiliário e crédito, claramente duas faces da mesma moeda, levou à determinação de recomendações relativas à produção de novos empréstimos, restringindo-a em função de limites máximos de LTV, taxa de esforço e maturidade dos contratos. As novas regras macroprudenciais são claramente restritivas, apontando para princípios básicos de bom senso: deve aceder ao crédito quem tenha rendimento para suportar o serviço da dívida respetiva, sem com isso estrangular a respetiva capacidade para fazer face às demais despesas familiares correntes, mesmo em caso de mudanças relevantes no contexto macroeconómico, traduzidas em aumentos expressivos nos juros. O paradigma mudou de forma substancial, tornando-se mais dependente das condições do mutuário e menos da expectativa de um aumento futuro dos preços da habitação, capaz de acomodar no tempo os potenciais riscos assumidos, por exemplo, fruto de LTVs que frequentemente superavam os 100%.

Assim, com as regras estabelecidas desde 2018, imobiliário e crédito tomaram caminhos distintos. Ou não….

Não, porque o que realmente sucedeu foi a fragmentação do imobiliário, cindido entre os que ficaram dentro do sistema e aqueles que acabaram excluídos, sem acesso ao crédito nem a qualquer outra alternativa viável de acesso à habitação.  O peso do crédito concedido nos montantes transacionados passou de cerca de 80% nos anos pré-crise financeira para cerca de 50% no ciclo 2018-2025, pondo em evidência a transição para um mercado mais seletivo, mais exigente e menos “democrático”.

Julgo que não poderia ter sido de outra forma…

Compreendendo a ambição do acesso à habitação própria, compreendendo o sentido simbólico e político de cada um poder ser proprietário da “sua” casa, está visto que o preço a pagar pode ser demasiadamente alto, em especial para aqueles mesmos a quem gostaríamos de beneficiar através de regras macroprudenciais mais relaxadas. Tristemente, como se vê, são esses os mesmos que, depois de se sobreendividarem, tiveram de entregar a casa em dação em pagamento, para finalmente se verem excluídos do novo ciclo de mercado. Esta é a crise da habitação. A crise dos que ficaram de fora do sistema.

Assim, numa perspetiva estrita, a postura recente do Banco de Portugal e, concretamente, do Governador, apontando para a necessidade de apertar mais os critérios de risco, impondo limites mais baixos de taxas de esforço, não só é justificada como é mesmo a mais correta, respondendo de forma rigorosa ao mandato dessa instituição. Em especial numa altura em que é crescente o consenso público relativamente ao desligamento entre o rendimento das famílias e os preços da habitação, um quadro que se considera poder ser indutor de uma correção nos preços. Perante o receio de uma “correção” no mercado, o Banco de Portugal mostra-se proativo, respondendo ao seu mandato.

Mas talvez esteja a faltar um pouco de articulação no sistema. Pois se é evidente a pressão social no mercado e sendo certo que a resposta tem de passar pela viabilização do mercado de arrendamento, importa que a compressão no crédito seja sincronizada com a entrada em vigor da anunciada reforma do NRAU. Ora, um país que não consegue fazer simples reformas laborais, conseguirá ter ambiente político para reformar os despejos? Se a dúvida é legitima, corremos o risco de assistir a um mercado cada vez mais seletivo e menos social?