O leque de novidades é vasto e tem sido amplamente debatido. Focado na falta de oferta, é disruptivo face aos pacotes anteriores, promovendo novas dinâmicas de mercado que contribuam para sua normalização. Assente em estímulos positivos, corta com um racional impositivo e castrador que dominou as políticas anteriores, assentes na premissa de conflito entre as partes e, acima de tudo, numa necessidade de travar dinâmicas de procura que, tendo externalidades evidentes, são a base de crescimento da economia portuguesa e, logo, do emprego e do sustento das famílias.

Valorizando positivamente as medidas de estímulo ao mercado de venda a preços moderados, designadamente a redução do IVA nas obras de construção e reabilitação, o pacote interessa-me particularmente pela visão que traz para o mercado de arrendamento.

Muitas vezes debatido, é consensual que o grande entrave ao arrendamento tem sido a absoluta instabilidade legislativa, a total imprevisibilidade e insegurança jurídica, tudo num quadro de ineficácia legal e demora na justiça, sempre em desfavor dos investidores e, logo, do investimento. Aliás, conforme se observa no nosso mercado, sempre em desfavor das famílias e dos inquilinos, pois toda a incerteza sobre os investidores é sobre as famílias que recai, expondo-as a menos oferta, rendas mais altas e contratos de menor duração. Para quem gostar de economia experimental, Portugal é o laboratório ideal….

Como tenho dito, os investidores não necessitam que as condições de operação sejam perfeitas. Mas precisam que sejam confiáveis, previsíveis e efetivas.

Por tudo isso, de todo o pacote fiscal, o ponto que mais me interessa relevar é a criação da figura do Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA).

Os “cê”, “i”, “à” (para fugir à “sia") são uma figura que tem tanto de inovador e disruptivo como de antigo e normal, pois não são mais do que a replicação das práticas comummente aplicadas na atração de grandes operações de investimento internacional, tipicamente enquadradas em contratos que fixam as condições futuras de operação, imunizando esses investimentos relativamente à incerteza e aos ciclos políticos.

São um belíssimo exemplo de como se podem reduzir os custos de contexto e, com isso, o risco e, com isso, as rendas, sem onerar o Orçamento de Estado.

As yields habitacionais fecharam 2025 em 5,8% em ambas as Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto (dados SIR). Comparando com os 3,2% das OTs a 10 anos, é evidente o prémio de risco pago pelas famílias. Só pelo efeito da redução do risco, se o prémio face às OTs descesse de 260 para 160 pontos base, ainda assim mantendo-se atrativo, as rendas poderiam baixar instantaneamente em 17% (ceteris paribus, naturalmente).

Estes contratos, que devem ser formalizados junto do IHRU, fixam durante 25 anos as condições de operação, desde que 70% do imóvel esteja em arrendamento, a rendas moderadas. Para além de um conjunto relevante de benefícios fiscais, em sede de IMT, IS,IMI e IVA na construção e projetos, no artigo 5º, relativo ao reequilíbrio económico-financeiro, explicita-se que «As alterações legislativas e regulamentares que alterem o regime de fixação e atualização de rendas ou outro regime contratual relevante, que afete o equilíbrio económico-financeiro dos contratos, (…) conferem ao investidor direito a indemnização nos termos (…) dos contratos públicos».

Ou seja, ao longo desses 25 anos nenhum Governo pode interferir nesses contratos, prejudicando a sua rentabilidade, sob pena de indemnização.

Julgo estar-se perante uma medida claramente corajosa e inovadora, capaz de estabelecer a confiança que investidores e famílias reclamam. Pode ser uma peça essencial para viabilizar o almejado build-to-rent. 

Mas, claro, tudo depende da qualidade das condições que são fixadas, porque se a reforma do novo-novo NRAU não for audaz, assegurando efetivas condições de atratividade para os investidores, os “cê”, “i”, “à” não se verão por cá.