De desejado quando era incipiente, rapidamente passou a mal-amado, emergindo em todo o lado saudades de um passado bucólico e utópico, mas profundamente injusto, vazio de oportunidades para os jovens e vasto em abandono e em desertificação.

No essencial, o turismo resultou de condições externas às quais Portugal foi alheio. A Primavera Árabe colocou-nos na rota de uma procura que sempre nos tinha escapado. A revolução na indústria da aviação, com o emergir das companhias low-cost, reduziu drasticamente os custos do transporte aéreo, democratizando-o e dando-lhe acesso a vastas camadas de procura que tinham parcos hábitos de viajar, dessa forma amplificando enormemente a base de procura turística. A revolução digital veio desintermediar a relação entre a oferta e a procura, novamente reduzindo os custos para os turistas e abrindo a oportunidade para o aumento da capacidade de oferta, em especial onde havia um potencial maior de resposta que, no caso português, eram os centros históricos e os respetivos edifícios degradados e abandonados. A Portugal coube o papel de ter boas gentes, boa comida, boas praias, um custo de vida acessível e muito património para recuperar, fruto de décadas (por vezes séculos) de abandono.

De lá para cá, muita coisa mudou e muita coisa se fez. Mas este foi o ponto de partida.

O turismo não é, nem remotamente, a causa da crise da habitação. Gerou economia e impostos mais do que suficientes para financiar as políticas de apoio à habitação que fossem necessárias, fossem elas desenvolvidas e aplicadas. Não o tendo sido, sobram as críticas à pegada dos turistas.

O nível de debate chega a ser confrangedor.

Entretanto, após 10 anos de forte crescimento, o mercado atinge um ponto de maturidade, sem margem visível para crescer. Os dados de 2026 mostram uma subida marginal dos hóspedes e dormidas, traduzido num crescimento igualmente marginal do rendimento (RevPar).

No caso do alojamento local nas cidades de Lisboa e do Porto, monitorizados pelo SIR-AL, o momento é semelhante. Os dados já de Agosto mostram um verão morno, traduzido em taxas de ocupação abaixo dos anos anteriores, levando mesmo, no caso do Porto, à descida das diárias e, com esta, à degradação do RevPar.

O alojamento local em Lisboa e no Porto está ainda em “pós-covid”, tentando resgatar para a atividade os fogos que tinham entretanto ficado inativos. Focando nas tipologias de apartamentos T0/T1, que predominam, o número de fogos ativos em Lisboa situa-se em torno das 4,5 mil, substancialmente abaixo dos 6 mil que estavam ativos em 2019. No caso da Invicta, são quase 5 mil os T0/T1 ativos, o que representa um regresso ao patamar antes da pandemia.

Num contexto de estagnação e menor potencial de crescimento, o caminho tem sido o do desenvolvimento de novas tipologias de oferta, que visam responder ao desígnio da “des-massificação” do turismo.

Neste caminho, destaca-se o segmento das branded residences, quase sempre integradas em operações hoteleiras, ocupando um espaço entre a hotelaria e o mercado de turismo habitacional tradicional.

Pela primeira vez, no quadro do SIR – Empreendimentos, fazemos o levantamento dos projetos de vocação turística lançados desde 2025, num total de 47 empreendimentos. Destes, destaca-se um relevante número de 18 empreendimentos branded (19 se acrescermos um não turístico), tudo num total de 3.110 alojamentos. Num exercício ainda em maturação, estrutura-se essa oferta entre turística com ou sem exploração e entre branded com marca nacional ou internacional. Numa janela a cinco anos, o levantamento lista 99 empreendimentos, com 6,6 mil alojamentos.

O turismo não é uma tendência recente. A habitação turística, situada em resorts onde há oferta hoteleira, não é uma tendência recente. A exploração turística de unidades habitacionais, também não é uma tendência recente. Mais recente é a fusão da função hoteleira com a habitação turística, valorizada por marcas internacionais (e mesmo nacionais), cuja reputação assegura padrões de qualidade e exigência. Este é um caminho que será sempre de nicho. Lá está, des-massificando, mas cujo valor fica patente no prémio de 55% que apresenta face à restante oferta não branded.