O apetite pelo nosso país é indiscutível: sol, segurança, localização estratégica, democracia e (relativa) estabilidade legal fazem deste um porto seguro para viajar, viver e investir. De um ponto de vista financeiro, os fundamentais do mercado, com destaque para a estabilidade económica, potencial de valorização e acentuada procura face aos níveis de oferta estão também, inequivocamente, presentes.

No entanto, é precisamente o enorme fosso entre a procura e a oferta – transversal a, praticamente, todos os segmentos do mercado imobiliário, mas de forma particularmente acentuada no da habitação –, que está na ordem do dia, desregulando preços e contribuindo para uma insatisfação crescente da população e preocupação, em igual medida, da administração. O que se verifica atualmente em Portugal deixou de ser uma salutar coexistência destes dois fatores – de que depende um mercado económico robusto e com potencial de crescimento – para passar a ser uma crise habitacional sem precedentes. A promoção imobiliária tem, por conseguinte, este duplo papel de procurar corresponder às reais necessidades do mercado, tirando proveito das mesmas, sem descurar a vertente social, fundamental para o crescimento económico equilibrado e sustentado do setor.

Os desafios da atividade da promoção imobiliária em Portugal estão identificados. Desde logo, os custos da construção, inflacionados em grande medida pela volatilidade dos preços dos materiais (com preços significativamente mais elevados em materiais sustentáveis) e pela escassez de mão de obra, mas também – e sobretudo! – pelas políticas fiscais que têm sido adotadas, em particular a aplicação da taxa de IVA reduzida a uma pequena franja dos projetos imobiliários (o recente acórdão uniformizador de jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo(1), ao tornar mais exigentes os requisitos que determinam a aplicação da taxa reduzida de 6% de IVA nas operações de empreitada de reabilitação urbana, veio, de igual modo, contribuir para um enorme agravamento dos custos de inúmeros projetos em pipeline desta natureza).

Por outro lado, e apesar da recente aprovação de legislação de enorme relevo e substância, com destaque para o “Programa Mais Habitação”(2), o “Simplex Urbanístico”(3) e a alteração à Lei dos Solos(4)– com anúncio, pelo novo Governo, da intenção de aprovação de medidas adicionais –, a verdade é que não só estas alterações exigem tempo de implementação, como também a morosidade e burocracia do licenciamento de projetos imobiliários continuam a impactar de forma muito significativa a decisão de investir neste setor. A este respeito, louva-se a iniciativa de diversos municípios no sentido de criarem canais de comunicação direta com os promotores imobiliários, que estes deverão saber aproveitar com responsabilidade e sentido de cooperação.

Ainda ao nível da legislação, a incerteza e falta de estabilidade, em particular na área do arrendamento, tem sido um entrave a que projetos de built to rent e similares, tão em voga noutros países – de que é exemplo paradigmático a nossa vizinha Espanha – avancem e deem assim resposta ao problema habitacional atrás identificado.

A seu favor, a atividade da promoção imobiliária conta também com inúmeras oportunidades que, se bem agarradas, contribuirão de forma decisiva para o desenvolvimento do setor. A adaptação tecnológica – com recurso a inteligência artificial, digitalização e metodologias de construção modular – será o exemplo mais óbvio de como um investimento estratégico por parte de promotores pode, a breve prazo, traduzir-se numa efetiva redução de custos e prazos de projeto.

Também ao nível do financiamento, a criatividade e adaptação dos promotores imobiliários assumirá, cada vez mais, um papel fundamental. Para além das formas tradicionais de financiamento através de recurso à banca, assiste-se atualmente à diversificação da captação de capital, com crescente utilização da figura de joint-ventures internacionais, fundos de investimento e operações de crowdfunding, o que tem permitido a viabilização de inúmeros projetos que, num cenário de investimento mais convencional, ficariam em carteira.

Num momento em que Portugal atingiu um pico de maturidade no mercado imobiliário, é também correto afirmar que os profissionais do setor não podem ficar parados. Existe necessidade de agir, de forma concertada, colaborativa e sustentada, com foco no interesse público, mas sem deixar escapar as inúmeras oportunidades de negócio que o setor ainda tem para oferecer.