Os resultados do Índice MSCI-IPD (1) indicam que em 2024 Portugal foi o país de União Europeia no qual o investimento institucional em imobiliário comercial teve a melhor performance, traduzida na maior rentabilidade.

Os dados em causa mostram que nesse ano o rendimento total obtido a partir desses ativos atingiu quase os 10%. Este é um resultado que não só representa um aumento de quase 3 pontos percentuais face aos 7,0% registados em 2023 como, acima de tudo, representa um distanciamento face ao padrão dos principais mercados na Europa, que enfrentam claras dificuldades e apresentam rentabilidades muito inferiores. Alguns exemplos são o Reino Unido, onde esses ativos geraram uma rentabilidade inferior a 6%, a França, que se ficou pelos 1% e, sem surpresa, a Alemanha, onde o índice teve mesmo um resultado negativo. A par destes, cite-se o caso de Espanha, mercado com o qual Portugal correlaciona mais, e cuja rentabilidade foi de apenas 6,6%, substancialmente abaixo da nacional.

O investimento imobiliário institucional, no caso do mercado português, assenta essencialmente em imóveis de natureza comercial, ou seja, de retalho (muito dominado por centros comerciais), escritórios, turísticos e industriais/logísticos, podendo dizer-se que o desempenho deste tipo de investimentos reflete de forma muito direta o pulsar da economia real, compreendendo a dinâmica do consumo e das empresas, dos serviços à indústria.

Não alheios a estes resultados, os dados relativos à atividade de arrendamento de escritórios ou de armazéns mostram que o ano de 2024 foi especialmente positivo, perspetivando uma forte atividade de lançamento de novos projetos, de molde a responder à pressão da procura.

Concretamente, os dados do LPI – Lisbon Prime Index, do PPI – Porto Prime Index e do IPI – Industrial Prime Index, três sistemas estatísticos geridos pela Confidencial Imobiliário, dão um sinal claro quanto à dinâmica da procura empresarial nos segmentos de escritórios (de Lisboa e Porto) e no industrial/logístico.

E os resultados falam por si.

No caso do mercado de escritórios de Lisboa, em 2024 foram ocupados mais de 200 mil m2, duplicando face a 2023 e alcançando o terceiro melhor resultado dos últimos 20 anos. Já no caso do Porto, em 2024 alcançou-se um recorde de ocupação, com uma absorção de mais de 75 mil m2 de escritórios, apresentando um crescimento de 53% face a 2023. Finalmente, no segmento industrial/logístico, em 2024 foram tomados mais de 790 mil m2, praticamente duplicando a atividade de 2023.

Os fundamentais do mercado, alicerçados numa forte retoma da procura empresarial, justificam que do lado do investimento os números sejam igualmente muito positivos. Uma vez mais, os números de 2024 representam forte subida face a 2023, superando-se o patamar dos €2.250 milhões transacionados, 40% acima de 2023 (dados da Iberian Property Data), com 81% desse valor a ser mobilizado por capitais internacionais. Tanta pressão de procura e apelo dos investidores faz com que seja cada vez maior o volume de novos projetos em pipeline, destacando-se a Grande Lisboa onde, só em 2024, entraram em licenciamento 330 mil m2 de novos escritórios.

Não há muitos países, se houver algum, que possam apresentar este outlook. Procura, investimento, promoção e rentabilidade, alavancadas em economia real, em contraciclo com o padrão na Europa.

Tudo está ligado e este parece ser o momento de Portugal, progressivamente uma peça central nas dinâmicas transatlânticas, mobilizado por decorrências emanadas da pandemia e da denominada desglobalização.

Portugal tem tido dificuldade em aumentar o seu produto potencial. Muito condicionado pela sua dimensão e escassa orientação para os mercados externos, apresenta um peso das exportações do PIB inferior a 50%, ficando aquém de países como a Polónia, Bulgária, Républica Checa, Lituânia, Estónia ou Eslováquia, para não referir a crónica Irlanda, que supera os 130%.

Mas algo estará a acontecer. Talvez possa ser que, mais do que estar a conquistar, o alvo da conquista seja mesmo Portugal, transformado pela sua situação geográfica e sociopolítica num território de oportunidade.

(1) A MSCI é uma multinacional que se dedica à produção de índices de capitalização segmentados por mercado, incluindo índices relativos a ativos imobiliários (antigo IPD), decorrente da monitorização dos principais veículos de investimento a nível global.