No mercado de promoção imobiliária discutem-se frequentemente dois objetivos aparentemente contraditórios: sustentabilidade e acessibilidade. Será viável assegurar a descarbonização promovendo a habitação acessível? Para muitos promotores, esta conciliação não tem sido evidente e alguns até consideram-na impossível.

A sustentabilidade implica a procura de um bom desempenho nas dimensões ambiental (energia, água, materiais, ecologia, …), social (conforto e serviço) e económica (custos no ciclo de vida). Para analisar a acessibilidade, dividirei a questão entre os custos de investimento (focando na construção) e operação, começando pela operação.

Se um edifício for mais eficiente em termos energéticos, adotando medidas passivas (boa orientação, isolamentos, sombreamento, entre outras), pode reduzir as suas necessidades energéticas de 120 para 60 kWh/(m².ano). Com equipamentos eficientes, as necessidades podem passar para 30 ou menos e, com o complemento de energias renováveis, pode-se cobrir 75% ou mais das mesmas.

Esta abordagem permite atingir o obrigatório quase zero de energia (NZEB), assegurando baixos consumos e necessidades de manutenção, além de menores custos operacionais. O mesmo se aplica a medidas no consumo de água (torneiras e autoclismos eficientes), materiais (desenho eficiente e modular, materiais duráveis e flexíveis) e paisagismo (uso de espécies locais adaptadas, com menores necessidades de água e maior resistência). 

Assim, se um edifício adotar as soluções adequadas (soluções passivas, durabilidade, equipamentos eficientes, integração), os custos operacionais serão reduzidos, levando em alguns casos à designação de edifícios verdes e sustentáveis como edifícios de elevado desempenho (high performance buildings).

A questão, então, centra-se nos custos de investimento. O custo dos terrenos, o tempo de aprovação e as taxas, sendo custos importantes, são semelhantes para edifícios sustentáveis e não sustentáveis que sejam localizados no mesmo local. A diferença surge nos custos de construção: é mais caro construir um edifício sustentável, e quanto?

Existem soluções que não implicam custos adicionais, como a orientação correta do edifício e a seleção adequada da área envidraçada. Outras soluções, no entanto, podem exigir mais investimento. A escala da intervenção, especialmente em edifícios de maior dimensão, permite sistemas e soluções concentradas que reduzem o peso relativo do investimento.

A densificação contribui para várias componentes da sustentabilidade: redução da área impermeabilizada e disponibilização de espaço para usos ecológicos, fecho do ciclo da água, mobilidade, ... A compacidade pode dificultar o acesso a energias renováveis devido ao espaço disponível reduzido, mas também pode potenciar a otimização de investimentos complementares.

Na habitação a custos controlados (HCC) promovida pelo IRHU - Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P., a certificação em sustentabilidade assegura uma “majoração no valor da construção” que pode variar de 5% a 15%, dependendo do nível de desempenho na sustentabilidade. Esta abordagem promove sistemas de avaliação e certificação da sustentabilidade, como o LiderA, BREEAM e LEED, que possuem níveis de desempenho crescentes e, consequentemente, diferentes implicações financeiras no custo de construção.