Quem acompanha mais de perto e há mais tempo a atividade do mercado de imobiliário comercial tem presente o que foi o IPD – Investment Property Databank, hoje em dia um item dentro do portfólio de índices da MSCI, que é talvez o maior provedor internacional de market intelligence data para investidores. O IPD/MSCI, no essencial, é um sistema de informação que agrega os dados das carteiras de ativos imobiliários de rendimento detidos por entidades como fundos de investimento e sociedades imobiliárias que participam nesse sistema, alimentando-o com os seus dados e usando-o como base de conhecimento das tendências do mercado e benchmark da sua performance.

Assim, o IPD/MSCI está para o investimento institucional em ativos de rendimento como o SIR está para o mercado de compra e venda de habitação, sendo a principal fonte para conhecer o padrão de atuação e performance nesse mercado. Nesta edição da Ci, mais dedicada ao mercado de imobiliário comercial, conforme tem sido prática, publicamos um artigo produzido pela MSCI especificamente para este efeito. Os dados apresentados mostram como o mercado de imobiliário comercial nacional é uma realidade sólida, com tradição e competente em ciclos adversos, apresentando uma forte estabilidade de preços, mesmo quando quase todos os mercados internacionais apresentam perdas. Segundo a base de dados da Iberian Property Data, no ano de 2023 o investimento em ativos comerciais caiu 46%, sendo natural que a combinação de subida de juros e queda da liquidez levasse à desvalorização dos ativos.

Nesta edição da Ci, mais dedicada ao mercado de imobiliário comercial, conforme tem sido prática, publicamos um artigo produzido pela MSCI especificamente para este efeito. Os dados apresentados mostram como o mercado de imobiliário comercial nacional é uma realidade sólida, com tradição e competente em ciclos adversos, apresentando uma forte estabilidade de preços, mesmo quando quase todos os mercados internacionais apresentam perdas. Segundo a base de dados da Iberian Property Data, no ano de 2023 o investimento em ativos comerciais caiu 46%, sendo natural que a combinação de subida de juros e queda da liquidez levasse à desvalorização dos ativos.

No entanto, nada disso se passou, pelo contrário. Ao retorno de rendas de 5,8%, juntou-se uma valorização de 1,2%, totalizando um retorno ponderado de 6,8%, um desempenho que com certeza aproveitou do bom comportamento da economia nacional, que observou um crescimento de 2,3% em 2023, em claro contraste com países com a Irlanda (-3,2%) ou a Alemanha (-0,2%) e bem acima da zona-euro (0,4%). De facto, nesse ano, o mercado acabou por ter a capacidade de aumentar rendas, dessa forma compensando a subida dos juros e o seu impacto nas yields, um resultado para o qual contribuiu o facto de também este ser um mercado marcado pela falta de oferta, em especial de ativos mais qualificados e compatíveis com novos requisitos como os ESG.

Um outro ângulo de análise que a base de dados da MSCI permite é relativa ao peso de cada setor na atividade de investimento. No caso português, ao longo dos últimos anos houve uma alteração relevante. Se em 2014 os investidores chegavam a alocar mais de 61% das transações em ativos de retalho, com destaque para os centros comerciais, desde então este setor tem perdido atratividade, vendo o seu peso cair para cerca de 30%. Em contrapartida, a estrela mais recente é o setor do turismo e hotelaria, com este tipo de imóveis a passar a representar cerca mais de 30% da atividade de investimento institucional. Trata-se de um movimento que não surpreende face ao emergir desse setor na nossa realidade doméstica.

A estrutura do investimento diz muito da realidade económica e social de cada país. Por comparação, em Espanha a atividade de investimento não só é muito mais balanceada entre setores, com menos predominância de um face a outro, como emerge uma realidade que a distingue da portuguesa: a forte visibilidade do investimento em ativos residenciais (para arrendamento). Desde 2017 que essa dinâmica é visível, tendo havido anos em que representou mais de 25% do investimento. De forma simplificada, em Espanha, em 2023, houve tanto investimento institucional em ativos de retalho, como de turismo, de serviços ou habitacionais.

Olhando para os dados à escala europeia, vemos que a excecionalidade não é Espanha, mas sim Portugal. Segundo a MSCI, desde 2017 os ativos residenciais atraíram 20% do investimento europeu, ficando somente atrás do setor dos escritórios, um dos alvos tradicionais dos investidores.

Em Portugal, falar de investimento em ativos imobiliários de rendimento é falar de imobiliário comercial. Mas essa não é a realidade nos demais mercados com os quais nos comparamos.

Um dia ainda faço um editorial sobre a performance do investimento imobiliário em arrendamento habitacional. Talvez estejamos nesse caminho.