O Programa do XXIV Governo Constitucional, divulgado em abril de 2024, para além do número de medidas previstas para a habitação, compreensível dada a situação de crise existente neste segmento de mercado, é algo limitado quanto a medidas aplicáveis a outros segmentos do mercado imobiliário. Em termos gerais, o investimento imobiliário, por exemplo, na aquisição ou construção de escritórios ou de propriedades comerciais, residências de estudantes, logística, direta ou indiretamente, com impacto em diversas áreas da nossa economia, não é especificamente considerado no programa do governo.

Para além das medidas relativas à habitação, como atrás referido, encontra-se previsto no referido programa, quanto ao turismo, o objetivo de clarificar as regras de investimento imobiliário e de atração de investimento por parte de investidores residentes e não residentes. Dado a importância de que o turismo assume na economia portuguesa, é fundamental a criação de um quadro normativo que atraia os investidores, residentes e não residentes, sendo importante que o mesmo seja estável. A criação de incerteza nos investidores, por vezes causadas por razões ideológicas, provoca o afastamento de investidores avessos ao risco, nomeadamente os designados institucionais.

Portanto, o foco do governo será essencialmente nos segmentos da habitação e do turismo, eventualmente nos aspetos que poderão encontrar-se interrelacionados, como a questão do alojamento local, nomeadamente quanto ao impacto na oferta de habitação para arrendamento. O modelo de punição-recompensa anteriormente adotado, através do qual se pune, normalmente, por via fiscal ou da regulação, os investidores num determinado segmento de mercado, criando um sistema de recompensas, caso estes convertam os seus investimentos para outro setor, por razões essencialmente conjunturais, dado os custos de conversão, normalmente não apresentam benefícios para a economia.

Por fim, quanto às medidas propostas pelo governo relativas ao financiamento e crescimento empresarial, com impacto no setor imobiliário, o programa do governo propõe “… o reforço ou criação de fundos imobiliários em conjunto com os bancos e proprietários, de modo que as empresas possam financiar a sua atividade através da entrega e arrendamento dos seus imóveis, com um prazo de recompra”.

Refere-se a um tipo de operações conhecidas como de “sale and lease back”, uma forma de financiamento às empresas, mas podendo ter impacto nas estruturas de investimento imobiliário dado a proposta referir o reforço ou criação de fundos imobiliários.

Curioso será conhecer quais as alterações a propor face ao quadro existente para esta operação, como a questão do IMT na transmissão de imóveis neste contexto, aproveitando ou não, da experiência do respetivo regime no âmbito da locação financeira imobiliária.

Gostaria também de referir o caso da criação em 2019 das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), adotando o modelo internacional dos REITs, já existente em vários outros Estados. Considerado como um veículo de investimento e de dinamização do mercado imobiliário, em particular do mercado de arrendamento, passados aproximadamente cinco anos, constata-se que o mesmo não teve o sucesso esperado. O efeito da pandemia Covid-19 não será certamente a única causa explicativa do pouco sucesso deste veículo societário de investimento imobiliário, em particular do mercado de arrendamento, nomeadamente o arrendamento habitacional, tão relevante na situação de crise habitacional hoje vivida.

Deste modo, seria interessante conhecer quais as razões pelas quais as SIGI não tiveram o sucesso que era esperado em 2019. Tal conhecimento seria útil hoje para efetuar as correções que sejam necessárias para que os veículos de investimento imobiliário destinados ao mercado de arrendamento alcancem os objetivos a que se propõem.