Nos últimos seis meses observou-se uma alteração significativa no mercado de promoção imobiliária.

Pelo lado da oferta, o fator de perturbação mais evidente é o aumento nos custos de construção. Conforme já relatado em edições anteriores, nos termos do último Portuguese Investment Property Survey, no 1º trimestre de 2022, o consenso de mercado pelo lado dos promotores imobiliários apontava para uma subida nos custos em torno dos 18% em termos homólogos e de 29% desde o começo da pandemia.

Como é evidente, este verdadeiro choque no setor não pode deixar de impactar na indústria, sendo um desafio de monta que se coloca a todos os intervenientes, desde o promotor, ao empreiteiro até ao comprador final.

Nas várias mesas de debate sobre o tema, designadamente em eventos como a Semana da Reabilitação Urbana ou o mais recente COPIP, os operadores mostram-se confiantes na capacidade que terão para acomodar essa pressão alegando, no essencial, o facto de se posicionarem num segmento de mercado que concorre pela diferenciação e pela qualidade, não competindo estritamente pelo preço, dirigindo-se a um público com poder de compra, passível de acomodar eventuais subidas de preços que se revelem necessárias.

No entanto, é natural que essa não seja a situação de todos os operadores e de toda a oferta de promoção nova no mercado. Diria que será tanto menos assim quanto mais a análise incida sobre os empreendimentos mais distantes dos centros e com um posicionamento mais próximo da classe média. Nestes casos, não só a diferenciação pelo preço assume maior relevância, como a capacidade para acomodar subidas de preços é menor. Essas duas características pressionam estas operações, cuja viabilidade pode ter de ser reavaliada.

Pelo lado da procura, como sabido, as fontes de perturbação advêm do efeito combinado do aumento da inflação acompanhado da subida nas taxas de juro. Em especial para quem entra no mercado, pois observa por um lado uma redução do rendimento real disponível e, por outro, um aumento dos encargos, pelo custo do serviço da dívida. Sentir-se-á de forma mais visível no caso da procura doméstica, cujo perfil de rendimentos é obviamente distinto do exibido pelos compradores internacionais. Apesar disso, importa dizer, a procura doméstica tem assumido uma quota cada vez mais relevante na compra de fogos novos, mostrando-se disponível para investir num mercado que apresenta uma forte dinâmica de valorização e cujo valor está respaldado num perfil de compradores de origens cada vez mais diversificadas. Sem prejuízo, será aquela que poderá sentir de forma mais evidente a compressão de rendimentos.

Para já, os números do mercado continuam a mostrar pressão do lado da procura, estando a mesma condicionada pelas restrições na oferta. Seja pela premência de assegurar condições de financiamento mais vantajosas, seja pela perspetiva de conseguir a realização da compra em condições de preço mais atrativas, num cenário de provável aumento de preços, precisamente em resultado da subida nos custos de construção.

A estatística mais impressionante neste domínio refere-se à taxa de absorção dos empreendimentos que entraram no mercado já em 2022. Tendo por base uma nova frente de dados desenvolvida no quadro do sistema de informação “Pipeline Imobiliário”, cujo foco são os empreendimentos em comercialização, podemos observar que os empreendimentos lançados em 2022 apresentam já uma taxa de absorção de 48%, traduzindo uma forte procura e interesse pelo lado do mercado.

Esta pressão deve manter-se pois os dados mais recentes mostram estar-se já numa fase de forte redução da oferta. Face ao 1º trimestre, a oferta de fogos novos caiu em 21%, um número que atinge os 27% em Lisboa e 32% no Porto. Esta é uma tendência que se deverá agravar, dada a quebra igualmente sentida na entrada de novos projetos em licenciamento. De facto, no 1º semestre de 2022 o número de novos fogos em pipeline (dados pela emissão de novos pré-certificados energéticos) caiu em cerca de 30% face ao mesmo período de 2021, uma quebra que supera os 50% em Lisboa.

As vendas de novos já se ressentem. Não por falta de procura, mas pela quebra na oferta.

Assim, hoje mais do que nunca, devem valer todas as medidas que façam a quadratura do círculo: aumentar a oferta, contribuindo para a redução de custos. Tive agora mesmo uma ideia nova. Que tal agilizar os licenciamentos e reduzir os impostos?