Ao fim de um par de anos de desenvolvimento conceptual e metodológico e após testar várias alternativas possíveis, finalmente a Confidencial Imobiliário tem o gosto de apresentar o novo SICC – Sistema de Informação de Custos de Construção.

Este foi um projeto idealizado há vários anos pelo meu colega António Gil Machado que, numa fase em que a revista Vida Imobiliária tinha uma edição no Brasil, se confrontou nesse país com um sistema de informação bastante consolidado sobre custos de construção, desenvolvido por uma editora local, que constituía como uma referência para todo o mercado.

A realidade desse mercado, fortemente condicionada pela pressão da inflação, acentuava a necessidade deste tipo de informação, alinhando com uma forte tradição do Brasil em produção estatística e sistemas de gestão do risco, precisamente fruto da instabilidade de preços.

Não sendo à época um tema em Portugal, o SICC foi um projeto que ganhou força com o surgimento da reabilitação urbana, da qual resultavam novos desafios para os operadores, em especial decorrentes da menor normalização dessa atividade e da pressão que se começava a sentir no controlo de preços, advinda da relativa escassez de mão-de-obra, em especial especializada, após um ciclo de crise e de descapacitação do setor da construção.

O SICC não se reduz ao setor da reabilitação, mas de facto surgiu impulsionado por esse mercado.

Conforme explanado em artigo autónomo, hoje as condições de mercado são totalmente distintas face às que vigoravam há relativamente pouco tempo, havendo uma sucessão de fatores que levam a que hoje, talvez, o mercado imobiliário tenha mais incerteza e pressão quanto ao controlo dos custos de construção do que quanto aos preços finais de venda.

Assim, se há projeto de intelligence oportuno é de facto o SICC e a possibilidade que o mesmo abre de acesso a estatísticas atualizadas, abrangentes e representativas dos custos de construção, segmentadas de forma a atender às variáveis que sejam mais discriminantes dos mesmos. Como se entende, estatísticas sobre custos de construção não serão nunca orçamentos, tal como estatísticas sobre preços de venda não são avaliações imobiliárias. No entanto, terão um papel-chave na obtenção de referenciais e na produção (futura) de um índice que permita acompanhar a sua variação. Na realidade, admito que para o mercado o mais dramático não seja o nível de custos mas sim a sua variação, sendo a instabilidade e ausência de guias os grande promotores de incerteza e risco.

Quer no momento de contratação de empreitadas, quer no de venda de fogos em planta, a variação dos custos de construção pode ser um forte entrave à normal relação entre as partes, gerando novas fontes de litigância.

Conforme se relata nesta edição, o pipeline imobiliário tem vindo a cair. No Porto caiu 47% em dois anos, alinhando com o padrão de Lisboa. A nível nacional a perda homóloga ascende a 20%, em especial impulsionada pela quebra na reabilitação urbana, entre outros motivos, certamente por ser mais mão-se-obra intensiva.

A forte aceleração nos custos de construção não poderia deixar de ter impacto no mercado. E é precisamente por esse facto que as grandes parceiras do SICC são as instituições de crédito, entidades umbilicalmente ligadas à atividade de promoção imobiliária e últimas tomadoras dos respetivos riscos. Assim, de acordo com o estabelecido já com quase todas as maiores instituições nacionais, o SICC desenvolverá a sua base de dados ao passar a ser usado como instrumento de reporte de custos no quadro dos processos de pedido / negociação / contratação de crédito à promoção imobiliária, disponibilizando um formulário normalizado de registo de orçamentos ou estimativas de custos, com vantagens para todas as partes.

Os agentes que procederão ao registo da informação beneficiam desde logo da contextualização estatística do seu orçamento, permitindo visualizar de forma instantânea o seu posicionamento face aos demais, ao nível de cada capítulo e subcapítulo.

A dinâmica orgânica que se pretende instituir será a chave para a alimentação do sistema e para a produção estatística que se seguirá. Nesta edição apresentam-se os primeiros resultados piloto de uma amostra de orçamentos de 2021.