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EDITORIAL

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Ricardo Guimarães
Ricardo Guimarães
Diretor da Ci

TALVEZ VALHA A PENA REVISITAR AS POLÍTICAS QUE PUSERAM O MERCADO A CRESCER

Os números de Lisboa pedem a nossa atenção…

Os últimos dados relativos à valorização geral do mercado residencial persistem num registo claramente positivo. No passado mês setembro, a valorização no Continente situou-se em 9,4% em termos homólogos e em 9,5% face ao patamar pré-covid (março de 2020). Mas, conforme na Ci temos vindo a dar nota, esta dinâmica assenta numa estrutura muito distinta da que presidiu ao ciclo de valorização pré-pandémico, cujos motores foram as capitais metropolitanas, em especial Lisboa.

Não que Lisboa não esteja a valorizar. Os resultados do índice de preços da Ci para a capital, já relativos ao 3º trimestre, confirmam uma valorização desse mercado, com uma subida homóloga de 6,4%, mostrando a sua resiliência e capacitação financeira dos agentes que nele atuam. Digo capacitação porque, ao contrário doutros mercados, desde logo os confinantes, a trajetória nos preços não tem sido sempre acompanhada de uma dinâmica igualmente positiva na liquidez ditada pelo volume de transações.

Os números publicados nesta edição fazem bem a evidência disso.

Tendo por base os dados dos direitos de preferência trabalhados pela Ci, observa-se que no 1º semestre do ano, o investimento imobiliário total na ARU de Lisboa (que atingiu 1,9 mil milhões de euros) nivelou pelos semestres anteriores, situando-se 31% abaixo do 2º semestre de 2019 (pré-covid). Este número é ainda mais relevante se tivermos em conta que 2019 já tinha registado uma descida face a 2018, no qual a média semestral de investimento tinha sido de 3 mil milhões.

Uma das maiores diferenças consiste no facto de pela primeira vez desde 2018 o montante investido em habitação por compradores internacionais ter caído, levando a respetiva quota a descer de 40% para 31%, destacando-se em especial a contração na procura de origem chinesa, que ficou em 50% do registo de 2019.

O “epicentro” da perda de dinâmica foi o centro histórico da cidade, compreendendo as freguesias da Misericórdia, Santa Maria Maior e São Vicente, onde o investimento se manteve 60% abaixo do patamar pré-covid. Neste caso, novamente, apesar dessa contração, o Índice de Preços do Centro Histórico de Lisboa (apurado pela Ci) regressou a terreno positivo, com uma subida semestral de 1,7%, sinalizando a indisponibilidade do mercado para traduzir em descontos a retração da procura. Neste território, destacam-se alguns dos bairros mais caros, como a Baixa Pombalina e o Chiado, onde se observam elevadas quebras na procura, em especial nas gamas mais altas de mercado.

Pela positiva, em contrapartida, destacam-se bairros como Alfama, Mouraria e Bairro Alto que, por um lado, têm um maior pendor turístico mas, por outro, têm níveis de preços abaixo dos bairros citados acima, validando a ideia genérica de que a procura (até pelo aumento da quota de compradores nacionais) se tem dirigido para segmentos mais baratos.

Exemplo disso mesmo é a coroa exterior da cidade onde, a menos do Parque das Nações, a atividade já superou o patamar pré-Covid em cerca de 20%, destacando-se freguesias como o Lumiar e Benfica, onde se registam aumentos acima dessa fasquia, liderando os níveis de procura na cidade. Este padrão tem como consequência não só a contração na dinâmica de promoção (nos nove primeiros meses do ano o número de novos fogos em pipeline desceu 16% face a igual período de 2020) como, em especial, a reversão na reabilitação urbana, cuja variação em novos fogos projetados foi de -26%.

Tudo isso, num quadro no qual as rendas residenciais em Lisboa desceram 18% desde a pandemia, reduzindo a atratividade do investimento, em especial para arrendamento.

Assim, o contexto atual requer uma atenção especial.

O quadro político (dominado por temas mais domésticos) e o económico (marcado internacionalmente pelo agudizar da crise energética, com efeitos ainda imprevisíveis na mobilidade e no turismo) implicam um olhar audaz sobre os eventuais riscos para a cidade e para o mercado. Num contexto de fortes desafios, talvez valha a pena revisitar as políticas que puseram o mercado a crescer, gerando riqueza e receitas ficais.

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