A pandemia provocada pelo coronavírus trouxe consigo tempos sem precedentes e incerteza no que respeita ao futuro da humanidade.

A pandemia tem tido, está a ter e continuará a ter impacto em todos os aspetos da vida humana, afetando de uma forma assimétrica diferentes setores.

O forte investimento realizado nos últimos anos em novos hotéis, na reabilitação dos centros urbanos das cidades e o florescimento do alojamento local, faz com que esse investimento se encontre quase sem atividade com gravíssimos problemas para os empreendedores no pagamento dos financiamentos contraídos e na perda de empregos gerada.

O investimento nos centros das cidades de Lisboa e do Porto reduziu-se drasticamente e o valor dos ativos nestas localizações irá ser, seguramente, mais afetado que noutras zonas das cidades. Alguns dos prédios afetos ao alojamento local, com boas taxas de rentabilidade, ficaram devolutos estão agora a ser convertidos ao arrendamento tradicional para evitarem ficar desocupados.

Para atenuar este cenário muito complicado no domínio do Alojamento Local, podemos referir um aspeto positivo consagrado no Orçamento de Estado para 2021. Trata-se do fim da tributação das mais-valias decorrentes da desafetação dos imóveis de atividade empresarial para a esfera pessoal que era fortemente tributado. O regime de tributação da transferência dos imóveis entre a esfera particular e empresarial do contribuinte sem que exista qualquer transmissão onerosa do imóvel deixa de se qualificar como transmissão onerosa. Há contudo que analisar as situações específicas dos contribuintes com contabilidade organizada, pois a desafetação não é fiscalmente neutra¹.

Não se pretende traçar um quadro completamente cinzento ou negro das perspetivas futuras, também há sinais de esperança. Alguns analistas preveem uma perspetiva mais animadora no pós-pandemia. Para isso contribuirá, decisivamente, a vacinação, prevendo-se que Portugal se encontre particularmente bem posicionado, devido a fundamentais essenciais que são a segurança, a qualidade das infraestruturas, nomeadamente as de telecomunicações, em particular a crescente digitalização, que trouxe definitivamente a possibilidade do trabalho remoto.

No particular da atração do investimento estrangeiro existem sérias dúvidas sobre a oportunidade da anunciada alteração das regras de funcionamento do regime do regime jurídico das autorizações de residência para investimento (Golden Visa). Num momento particular, de grave crise, criar restrições ao investimento imobiliário nas principais cidades do país não parece apropriado. Poder-se-ia limitar geograficamente onde efetivamente a pressão da procura existe, mas isso é sobretudo Lisboa e alguns dos municípios da zona metropolitana. O investimento em Golden Visa fora de Lisboa é muitíssimo mais reduzido. Poder-se-ia também aprofundar e privilegiar o investimento em reabilitação urbana de prédios desocupados nos centros das cidades. Pois, apesar do impulso verificado na reabilitação dos centros históricos, ainda existem para reabilitar muitos prédios que se encontram devolutos. Para o constatar basta passearmo-nos pelos centros históricos de Lisboa e Porto. No que respeita às modalidades de Golden Visa aguarda-se também algum impulso na modalidade da transferência de capitais destinados à aquisição de unidades de participação em fundos de investimento ou fundos de capitais de risco vocacionados para a capitalização de empresas, que sejam constituídos ao abrigo da legislação portuguesa, cuja maturidade, no momento do investimento, seja de, pelo menos, cinco anos e, pelo menos, 60% do valor dos investimentos seja concretizado em sociedades comerciais sediadas em território nacional.

Na perspetiva do setor privado também se aguarda um impulso no investimento em residencial para arrendamento nos próximos anos. Para isso contribuiu a situação de taxas de juro historicamente muito baixas, aliada à liquidez disponível e à procura pelos investidores por aplicações alternativas, particularmente em imóveis para arrendamento.

1 Ver artigo publicado na Confidencial Imobiliário de Novembro de 2020 “A fiscalidade imobiliária e as Armadilhas do OE de 2021” da autoria de Mariana Gouveia de Oliveira e Joana Maldonado Reis.