O mercado residencial do Porto “chegou” à pandemia a atravessar um período muito robusto: procura dinâmica, preços em máximos e uma valorização que se mantinha em torno dos 20%, apesar do abrandamento do último ano.

Claramente, o Centro Histórico é o motor desta dinâmica pré-Covid, um eco do forte crescimento do turismo na cidade nos últimos anos e de todo o movimento de rejuvenescimento urbano, que partiu daqui para o restante tecido. Olhando para a atividade trimestral, desde finais de 2018 que esta zona se evidencia claramente das restantes em volume de habitações vendidas, algo que não é alheio ao crescimento do Alojamento Local. Em preço, idem. Desde final de 2017 que este é o destino mais caro da cidade, refletindo uma valorização acumulada de mais de 150% nos últimos dez anos. A apetite dos investidores direcionou-se naturalmente para este território, que chegou ao final de 2019 a agregar 76% de todo o investimento imobiliário contabilizado nas ARUs do Porto desde 2015, num total de €1,86 mil milhões.

Números que impressionam, numa cidade onde o mercado tem indubitavelmente crescido impulsionado pelo turismo. Não surpreende, assim, que a pandemia, na qual ocorreu uma supressão inédita dos fluxos turísticos, tenha afetado especialmente este núcleo, onde a procura é naturalmente mais orientada para a atividade gerada a partir do turismo. Assim, o Índice de Preços apurado para o Centro Histórico (IPCHP) contraiu 5,9% no 1º semestre (em termos homólogos), com o investimento das ARUs da Baixa e Centro Histórico a cair 50% face ao 1º semestre de 2019. Se olharmos para as restantes ARUs, o investimento agregado no mesmo período manteve-se estável.

Surpreendente acaba, assim, por ser a resiliência do mercado do Porto como um todo, mesmo neste contexto de preponderância do CHP. No geral, os preços de venda no Porto apenas refletiram uma queda no 3º trimestre. Mas foi algo muito marginal (-0,4%), mantendo-se desde início da pandemia acima dos 2.000€/m², um patamar que anteriormente só tinham observado pontualmente entre 2007 e 2008, mas que faz a realidade das transações desde finais de 2018. Por isso, os preços da habitação no Porto terminam o 3º trimestre a valorizar 12% face a 2019. Para mais, vemos que há uma estabilização em praticamente todos os parâmetros de procura do mercado, incluindo no tempo médio de venda e nos descontos.

Terá o mercado ficado incólume à pandemia? Claro que não! O volume de casas vendidas foi claramente afetado. No 2º trimestre de 2020, o SIR projetava uma atividade transacional na cidade cerca de 50% abaixo do final de 2019. Ocorre, contudo, que também este indicador já está em recuperação. Os dados mais recentes do SIR mostram uma reativação das vendas no Porto, influenciadas especialmente pelo bom desempenho do eixo do Centro Histórico e também da Marginal, bem como de Ramalde. Claro que, na maior parte das freguesias, isso significa uma atividade ainda inferior ao pré-Covid.

Outra diferença notável é na promoção residencial, com a confiança dos investidores a parecer ter sido afetada pela pandemia. Até outubro, o Porto registava a submissão a licenciamento de 369 projetos residenciais que trarão para a cidade 2.704 fogos, uma carteira que trava em mais de 20% face ao mesmo período de 2019, quando os promotores de habitação lançaram 427 projetos num acumulado de 3.554 fogos.

O balanço no final de um ano totalmente disruptivo acaba, assim, por não ser tão negativo quanto se poderia esperar. Os preços e outros indicadores de procura resistem e a diferença mais visível foi a queda nas vendas que, entretanto, já recuperam. Outubro abre boas perspetivas, na certeza, contudo, que o futuro próximo continuará a ser de resistência, com uma evolução positiva, ainda que lenta, do mercado.