O mundo novo de Aldous Huxley, publicado em 1932, por muito admirável que fosse descrito, tinha por base o conhecimento de uma sociedade inglesa em que o novelista se inseria mas não podia abranger a imprevisibilidade e diversidade da escala planetária que o Mundo Digital deste século XXI, atingiu nas primeiras duas décadas.

São estes fatores, a incerteza e a multiplicidade de alternativas, que colocam a qualquer decisor na área imobiliária dos dias de hoje uma dificuldade acrescida à tomada de decisão na hora de investir num novo projecto de desenvolvimento ou no momento de avançar para uma compra.

Uma análise de cenários futuros sempre foi possível, em qualquer século, ou década passada, mas o advento do Coronavírus e os subsequentes acontecimentos nas democracias ocidentais colocaram a incerteza num plano inclinado traduzido pelo acréscimo sustentado da volatilidade dos mercados accionistas, que após Março de 2020 nunca mais voltou a registar os mesmos níveis que tinham no início do ano, estando aproximadamente em valores 3 vezes mais elevados, medidos pelo VIX do S&P500.

A incerteza, mesmo após a recuperação dos índices registados dos dois lados do Atlântico, veio para ficar: não sabemos quando há vacina para este SARS Cov2, não sabemos se não há outros Coronavirus, não sabemos se não haverá mais lockdowns de países inteiros, não sabemos o que o Brexit vai significar para a UE, não sabemos como é que será um mundo sem Trump, não sabemos como as democracias tradicionais vão resistir ao populismo , não sabemos até onde o poderio chinês se vai expandir, não sabemos se o Turismo, que tanta importância tem para Portugal, algum dia será o que foi antes.

Mas sabemos, ou julgamos saber, que quando a volatilidade dos mercados financeiros é mais elevada, tal resulta do aumento de risco considerado por quem toma decisões de compra e venda destes ativos. E, pela lógica de um pensamento racional, um aumento de risco deveria ser acompanhado, a médio prazo, por um maior retorno (pelo menos exigido) dos investimentos futuros do que aquele que existia previamente. Deveria assim existir um Yield ou um IRR superior, para uma mesma aplicação que antes se antevia de menor risco. E o que se aplica aos investimentos financeiros tem cada vez mais que se considerar no domínio dos investimentos imobiliários, pois os dois mundos deixaram de funcionar independemente num mundo de Yields negativos.

Pode ser que não se materialize esse aumento de rendibilidade no curto prazo. Pode ser que os bancos centrais, ao inundarem o mercado de liquidez, evitem o problema durante meses criando “safety nets” artificiais ao investimento. Mas um maior nível de risco percecionado, inevitavelmente leva a condicionalismos na tomada de decisões e como tal, quem usa os capitais, próprios ou alheios, para investir, exigirá maiores taxas de rentabilidade futuras para tomar a mesma unidade de risco que tomava anteriormente.

Neste contexto, o mercado imobiliário, que apresentou nos últimos anos, na sua vertente de investimento institucional, um comportamento claramente ascendente em todo o mundo (ex-UK), tem um desafio de difícil superação nos próximos anos dado que, sendo o investimento imobiliário menos líquido e assente em fatores de confiança, deveria ter no futuro prémios de risco superiores. A grande vantagem é que, em termos relativos, o mesmo aconteceu para as outras classes de ativos mais líquidas.

Ainda assim, não deixa de ser admirável, como um dia provavelmente viremos a dizer, que hoje tudo pareça correr bem neste Novo Mundo Novo, aparentemente graças a uma política monetária que faz “chover dinheiro” e mantém as taxas de juro próximas de zero. Os Bancos Centrais, num esforço de contenção dos danos da Pandemia, procuram fazer acreditar, que com compras ilimitadas de ativos financeiros, o prémio de risco até agora acrescido, afinal diminuirá. Quem sabe se um dia, os balanços da FED, do BOE e do BCE ostentarão uns activos imobiliários no meio de Manhattan, na City of London, no centro de Frankfurt ou na Praça do Comércio em Lisboa.