Não perdendo muito espaço com os números (catastróficos) que refletem o impacto da pandemia no setor das viagens e turismo, importa tecer neste momento algumas considerações sobre o futuro próximo do setor turístico-imobiliário em Portugal.

Em primeiro lugar, importa destacar que a decisão de aquisição de um imóvel em Portugal (para viver parte do ano, para passar férias ou para arrendar a outros turistas) é uma decisão muito mais estrutural que a decisão do destino de férias na primeira quinzena de agosto. Este mercado não desapareceu, como as vendas em alguns empreendimentos nos últimos seis meses demonstram, sendo que uma recessão económica europeia terá naturalmente impacto no rendimento disponível e apetência para a aquisição; mas apenas poderá arrefecer um pouco a dinâmica do mercado. Acresce a maior procura por localizações fora das grandes cidades, com espaços generosos e serviços integrados; e isso Portugal tem para oferecer embrulhado na tradicional imagem hospitaleira, segura e com uma relação qualidade preço difícil de replicar dos nossos destinos.

Dito isto, o momento só será ultrapassado assumindo desde já que todos vão perder um pouco: os promotores imobiliários, as instituições financeiras e o Estado. Tentar deixar alguém de fora destas perdas será provavelmente caminho para que, no final, todos possam vir a perder muito mais do que o “necessário”. Vejamos:

Os promotores imobiliários: vão muito provavelmente ter que aportar um maior volume de capitais próprios aos projetos, baseando o business plan em valores e velocidade de vendas mais conservadores e maior investimento no marketing e distribuição; poderão também ter que fasear os pagamentos de forma mais competitiva para os compradores e integrarem na venda algumas facilidades ao nível do condomínio ou de packs de equipamento. Não se prevê porém que os ajustamentos ao preço sejam dramáticos (10% ?), tudo dependendo da capacidade (ou vontade) que tenham, ou não, de assumir prazos mais dilatados de absorção.

• As instituições financeiras: vão muito provavelmente deparar-se com a necessidade de renegociar alguns dos financiamentos previstos, de acordo com o business plan anterior e não tratando da mesma forma projetos que são diferentes. A análise crítica do conceito, programa e mercados-alvo assumem, mais do que nunca, um papel central no processo. Os bancos só ganham dinheiro se o emprestarem …

• O Estado: vai muito provavelmente ter que rever os ajustamentos previstos às políticas de apoio à aquisição de imóveis em Portugal, atenuar a conta fiscal dos promotores e acelerar, descomplicar e flexibilizar os processos de licenciamento. Tempo é dinheiro e a estabilidade e segurança do contexto fiscal e legal no médio prazo assumem hoje uma importância maior do que há seis meses atrás para os decisores privados. Também o Turismo de Portugal pode desempenhar um papel mais ativo na promoção específica do Turismo Residêncial, considerado estratégico para Portugal.

Estamos no domínio do muito provavelmente (whishful thinking ?), mas acreditamos que se algum destes três players não assumir a sua quota parte de perdas, serão todos impactados de forma mais profunda. A dinâmica positiva da procura deste mercado decorreu do maior alinhamento possível das três partes; desalinhar de forma significativa esta realidade é prejudicial para todos.