O mercado de imobiliário comercial vive uma fase de grande dinâmica, ainda marcada por uma forte pressão da procura e incapacidade de resposta do lado da oferta.

Os números mostram que o ano 2018 foi memorável.

Como destaque, vale a pena retermo-nos no mercado de escritórios em Lisboa, no qual foi batido o recorde de procura, medida pelo número de m2 ocupados / arrendados por empresas nessa cidade. Os dados do Lisbon Prime Index apontam para mais de 200 mil m2 ocupados, um dado sem paralelo em toda a série desse sistema de informação, ficando somente atrás dos 232 mil euros de 2008, mas nos quais se incluem 65 mil m2 relativos à Cidade Judiciária na Expo. Numa perspetiva mais ampla, o desempenho financeiro do mercado corrobora o sentimento positivo. Os números do IPD/MSCI mostram um retorno de 8,0%, mantendo um registo claramente favorável, abrangendo todos os setores, desde o de serviços, comércio e indústria.

Contudo, os resultados do IPD apontam já para uma mudança estrutural a assinalar. Ao contrário dos anos anteriores, a maior fonte de valor foram a rendas, sendo menor a componente de rendimento que adveio da valorização dos ativos.

Apesar disso, a reação da oferta começa a fazer-se sentir cada vez mais. A base de dados de pipeline imobiliário da Confidencial Imobiliário permite listar mais de 300 mil novos m2 em licenciamento, 221 mil em Lisboa e 73 mil no Porto, mesmo assim, números que podem ser insuficientes face à procura, em especial face ao potencial de procura que cresce na proporção do aumento da atratividade dessas cidades, em especial junto de setores dinâmicos como sejam os de sistemas de informação / tecnologia e serviços partilhados.

A dinâmica da oferta é essencialmente viabilizada por investidores internacionais, cuja ação tem sido determinante para a liquidez do mercado e para a sua sustentabilidade futura. De facto, o levantamento feito no quadro da Iberian Property Data mostra que dos 3 mil milhões de euros de imóveis comerciais transacionados, 90% foram protagonizados por investidores internacionais, número que deixa patente o adn deste ciclo de mercado.

É nesse contexto que releva refletir-se sobre o novo regime das SIGIs, “os REITS portugueses”. Ou, mais em concreto, refletir sobre a oportunidade de alteração de um regime que acabou de nascer e não tem histórico para apresentar, atacar ou defender.

O senso comum sugerirá que um mercado que depende essencialmente de capitais externos e que entra num período no qual as rendas assumem um papel crescente no retorno anual gerado deve munir-se o mais possível de instrumentos que façam a quadratura do círculo, garantindo a sua atratividade junto dos atores que o viabilizam (os internacionais) e que têm para com ele a relação que o futuro pede, ou seja, de longo prazo, orientado para o arrendamento. Em Portugal tais instrumentos têm quatro letras e são as SIGIs, um veículo que “fala” a língua daqueles investidores.

Mesmo que com as melhores intenções, caso revertamos a lógica do mercado e tentemos forçar esses agentes a “falarem” a nossa língua, obrigando-os a investir onde “nós” queremos e da forma que queremos, corremos um risco simples: ficarmos a falar sozinhos.

É que o novo ciclo de mercado, mais assente em rendas do que em ganhos de capital, pode implicar a substituição de investidores, reduzindo o peso dos que têm mais propensão para o risco e investem em períodos de crise, em favor dos mais conservadores, que atuam num registo de longo prazo.

É verdade que há pressão da procura. É verdade que há falta de oferta, em especial de “bons ativos”. Mas num mercado que compete globalmente, é fundamental não abdicar dos instrumentos que permitem manter a sua atratividade, falando em “linguagem” internacional.