Passados cerca de 4 meses da criação do muito aguardado REIT português, a Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), importa fazer um primeiro balanço do interesse do mesmo nos diversos intervenientes do mercado imobiliário português. Com base na informação disponível até esta data, nenhuma SIGI terá admitido as suas ações à negociação em mercado regulamentado.

Um aspeto essencial para a avaliação do interesse na SIGI resulta das circunstâncias em que estas sociedades são utilizadas.

O REIT, que tipicamente tem por base um portfolio de ativos imobiliários de rendimento, é reconhecido pelos investidores globais como uma classe de ativos.

Verdadeiramente, este tipo de sociedade não tem por objetivo principal a promoção e desenvolvimento de ativos imobiliários para venda. Basta verificar determinadas regras do regime das SIGI, tais como, os respetivos ativos devam ser detidos por um período de três anos; que 75% do produto líquido da venda destes deva ser reinvestido, em ativos elegíveis, num período de 3 anos; que 75% do lucro disponível do exercício seja distribuído e, ainda deverá efetuar o serviço da dívida que poderá totalizar 60% do portfolio. Se a SIGI não tiver uma componente muito significativa de imóveis de rendimento, terá certamente questões na gestão da sua tesouraria, dadas todas estas restrições.

É igualmente relevante entender que o investimento em ativos imobiliários através de SIGI, verdadeiramente, não beneficia de um verdadeiro regime de benefício fiscal. Embora, em sede de impostos sobre o rendimento, sejam aplicáveis as mesmas regras dos organismos de investimento coletivo (OIC), a regra pela qual são obrigadas a distribuir 75% do lucro disponível do exercício relativamente às atividades diretamente por si desenvolvidas e 90% dos lucros do exercício que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou de unidades de participação, implica que estes sejam efetivamente tributados na esfera dos seus acionistas, quer sejam residentes ou não.

De facto, em substância, o benefício consiste no montante do imposto que incidiria sobre os lucros que não foram distribuídos (ou seja, por exemplo, os restantes 25% dos lucros disponíveis que não foram distribuídos), que poderá ser reinvestido no negócio desenvolvido pela SIGI. Tal consiste num diferimento do pagamento do imposto até à data em que tais lucros venham a ser distribuídos.

Deste modo, as razões para estruturar investimento imobiliário através da SIGI não são coincidentes com as razões referentes à utilização de OIC, nomeadamente fundos de investimento fechados e sociedades de investimento de capital fixo e, bem como, dos fundos de investimento abertos e sociedades de investimento de capital variável. A liquidez permitida pelos títulos da SIGI é distinta dos títulos representativos dos OIC.

O objetivo essencial da SIGI é o de permitir aos seus acionistas fundadores ou promotores a criação e o desenvolvimento de um portfolio de investimento em ativos imobiliários de rendimento para depois efetuarem uma oferta pública de venda de ações que sejam negociadas em mercado regulamentado. Poderão mesmo ter retornos superiores aos correspondentes obtidos pelos OIC.

É importante que a SIGI mantenha investidores de referência que detenham 20% a 50% do seu capital social. Esta é uma das razões porque alguns Private Equities e Hedge Funds têm tomado posições em REITs como tem sido o caso em alguns países.

 Resulta assim relevante a utilização do mecanismo da conversão de sociedades anónimas em sociedades que adotam o regime da SIGI. Assim, utiliza-se uma sociedade para criar e desenvolver um portfolio de ativos imobiliários de rendimento que, uma vez estabilizado, efetuar-se-á uma oferta pública de venda das ações da respetiva sociedade. Salienta-se que o regime prevê a conversão de sociedades anónimas, OIC sob forma societária e sociedades de investimento de arrendamento habitacional em SIGI.

É fundamental entender-se qual a finalidade e razão da existência da SIGI para que venham a ser utilizadas pelo mercado promovendo deste modo o seu desenvolvimento e não procurando finalidades para as quais elas não estão vocacionadas.