A pressão da procura e o seu efeito nos preços está a gerar um impulso no mercado de promoção imobiliária, cujas expectativas têm permitido o lançamento de um número cada vez maior de novos projetos habitacionais.

O Índice de Pipeline Imobiliário, apurado pela Confidencial Imobiliário, permite monitorizar o volume de metros quadrados de novos projetos em carteira, identificados a partir da emissão de pré-certificados energéticos por parte da ADENE – Agência para a Energia (os pré-certificados são emitidos na fase de licenciamento, sendo um indicador avançado de investimento).

A partir dessa fonte, confirma-se a tendência em causa, com o índice a registar um aumento homólogo de 37,5% (dados já do 2º trimestre de 2018). Medindo em número de fogos, no último ano e meio, desde janeiro de 2017, as novas intenções de investimento totalizam cerca de 50 mil novos fogos sendo que, desses, apenas 20% são resultantes de obras de reabilitação.

Na realidade, a nível nacional, o mercado de construção nova não só domina em volume, como é o motor do crescimento observado, registando atualmente uma dinâmica substancialmente superior à das obras de reabilitação1. Isso mesmo é confirmado pelo Índice de Pipeline Imobiliário relativo a obras de construção nova, o qual apresenta uma variação homóloga quatro vezes superior à das obra de reabilitação (43% no primeiro caso, contra 11% no segundo).

Essa evolução decorre não só do maior número de projetos, mas também da respetiva área média (monitorizada através do Índice de Densidade), que teve um aumento de 11% na construção nova, caindo 7,3% no caso das obras de reabilitação.

Em linha com o Índice de Pipeline Imobiliário, tem havido um abrandamento no ritmo de crescimento do investimento em reabilitação. Em número de fogos, no 1º semestre de 2018 a atividade neste mercado teve um aumento homólogo de 8,5%, mas em Lisboa a subida foi de apenas 2,5%, registando-se mesmo uma descida de 8% no Porto, números que contrastam com os do investimento em construção nova cujo crescimento foi de 37% (em número de fogos).

Toda esta dinâmica acontece num momento em que os resultados de Junho do Portuguese Housing Market Survey indicam haver algum arrefecimento das expetativas dos agentes relativamente à procura. Apesar de se manterem positivos, nos meses mais recentes os indicadores de atividade abrandaram. Na perspetiva dos operadores que participam no survey, tal pode estar associado à maior dificuldade em encontrar imóveis com preços atrativos, assim como à perceção de haver alguma mudança no clima de investimento, mercê das potenciais mudanças legislativas em cima da mesa.

Mas o mercado não é só feito de imóveis residenciais. Igualmente em resposta à procura latente, no primeiro semestre de 2018 identificam-se mais de 200 mil m² de novos escritórios em carteira, cerca de 130% acima do pipeline registado em igual período do ano passado, fazendo com que no acumulado dos últimos 18 meses, as intenções de investimento neste mercado ascendam a cerca de 525 mil m², repartidos por 318 projetos. O mesmo em segmentos alternativos, com quase 900 mil m² em pipeline nos setores de saúde e ensino, a que somam 373 projetos turísticos, num total de 767 mil m² projetados.