O Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário mostra uma valorização de 12,8% em 2017, a nível nacional. Tocam as campainhas. Vai rebentar?

O atual momento de mercado tem de ser analisado numa perspetiva histórica, olhando quer para o atual nível de preços quer para o ponto de partida (considerando como tal o começo da década de 2000).

A série temporal do Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário mostra que em quase todos anos que antecederam a crise das dívidas soberanas a valorização do mercado foi inferior à taxa de inflação. Dito de outra forma, os preços subiram nominalmente mas em termos reais a sua variação foi negativa. Pode não ser intuitivo, mas foi o que sucedeu. 

Sendo assim, pode admitir-se que o mercado poderia ter prosseguido a sua trajetória normal de valorização caso não tivesse sido atingido pela crise financeira. O contágio dessa crise no imobiliário, mais do que fruto de um excesso de valorização ou mesmo de oferta, decorre da sua forte dependência face ao financiamento bancário, um mal transversal a quase todos os setores económicos nacionais, desde o Estado, empresas e famílias. 

O congelamento financeiro implicou a prática de descontos que desvalorizaram os imóveis em cerca de 22%. 

Caso o mercado não tivesse sido afetado pela crise das dívidas soberanas (manifestamente um fenómeno internacional e externo ao mercado imobiliário nacional) e caso os preços tivessem desde 2007 evoluído à taxa de inflação, ou seja, apresentando variações reais nulas, chegados ao final de 2017 estariam 13,6% acima do nível atual. 

No entanto, esta é uma verdade numa vista nacional, pois refinando geograficamente fica à vista que três distritos sobem acima de 10% (Lisboa, Porto e Algarve) e o restante país valoriza abaixo de 5%. Mais fino ainda, cite-se o caso do Centro Histórico de Lisboa, onde os preços subiram 21% em 2017, duplicando de valor desde 2013. 

A recuperação observada é muito específica, pois é concentrada geograficamente, assente numa estrutura dominada por capitais próprios e orientada para novos usos e públicos que asseguram a geração de valor para os ativos, uma trajetória que se pode classificar de sustentada. 

Mas, aqui chegados, importa avaliar quais as perspetivas que se abrem. 

Se do ponto de vista dos mercados orientados para o turismo e procura internacional, é cada vez mais estreita a margem de progressão de preços, sendo cada vez maior a oferta nesses segmentos (que estão a entrar num ciclo de maturidade), o protagonista dos próximos anos parece ser a procura doméstica, credora da recuperação económica e do reatar da relação da Banca com o mercado. 

E é aqui que as cautelas devem ser postas pois, como se disse, acima de tudo a crise do imobiliário foi fruto do contágio dos mercados de dívida. 

As yields no Centro Histórico de Lisboa estão abaixo de 4%. É um patamar que pode ser aceitável perante os públicos que serve, o potencial de valorização que ainda encerra e, acima de tudo, a forte procura e elevada liquidez de que beneficia. 

Já em termos médios gerais, na cidade as yields estão acima de 5%, chegando aos 7% em zonas como Santa Clara (norte da cidade).

Há o risco do mercado de crédito orientado para habitação própria seja atraído para as mesmas localizações onde outros usos têm vantagem competitiva, contribuindo para esmagar as yields onde estão já em níveis historicamente baixos.

Outro risco é o de se contagiarem os mercados periféricos, sem potencial turístico ou internacional, com racionais de valor que não lhes são aplicáveis, numa lógica de simples transmissão de preços, em cascata.

A entrada da Banca no mercado é um desafio para todos, sendo essencial que a forma como avalia o mercado tenha por base yields adequadas a cada local e uso.