Os preços no Centro Histórico do Porto atingiram valores que até há pouco tempo não eram antecipáveis. Pelo segundo trimestre consecutivo, os dados apurados no âmbito do SIR-Reabilitação Urbana sinalizam a ocorrência de transações de fogos que, no pico do mercado, se situam cima dos 5,5 mil euros/m2. Os preços médios de venda têm refletido esse movimento de subida, superando os 3 mil euros/m2. Ora, o patamar dos 3 mil era o pico de mercado há pouco mais de um ano, no começo de 2016, concluindo-se que “o que era máximo tornou-se média”. 

Apesar disso ser verdade, no mesmo período de tempo (entre os 1ºs semestres de 2016 e 2017), o Índice de Preços apurado pela Ci para o Centro Histórico apresenta “somente” uma valorização de 12,7%, contrastando com uma perspetiva de subida galopante dos preços. 

O objetivo dos índices é medir a “inflação” no mercado, comparando o preço de objetos semelhantes em dois períodos consecutivos. Tais objetos devem ser semelhantes para que a variação de preços reflita a inflação e não as diferenças nos seus atributos. Ora, no caso dos mercados beneficiados pela reabilitação urbana, o confronto de preços deve ter em conta o impacto do investimento feito na recuperação dos prédios. Se o índice não expurgar o impacto do investimento, pondo em confronto preços de ativos em igual estado de conservação, a sua variação não mede o efeito da valorização pura de preços, estando inflacionada pelos investimentos realizados. Ou seja, se alguém comprar um prédio por mil euros/m2, investir 500 euros/m2 e o vender por 1.500 euros/m2, a média dos preços de venda sobe de 1.000 para 1.500, mas o índice de preços vai ter uma variação nula. 

Isso é o que sucede no Centro Histórico do Porto, cujo índice é calculado com procedimentos de ajustamento de qualidade, para que se compare ao longo do tempo o preço de imóveis de categorias semelhantes (atendendo ao estado, ao tipo de imóvel e à localização/bairro). 

Ora, se no último ano os preços médios de venda subiram quase 37,7% e o índice de preços exibe para o mesmo período uma valorização de 12,7%, isso mostra que o grande motor do mercado tem sido o investimento. São as intervenções de reabilitação realizadas que impulsionam os preços e que, como seria de esperar, transformam o perfil de valor do mercado, num processo iterativo de causa e efeito. 

A verdade é que todo o investimento tem sido recompensado com valorização. E isso deve ser visto como positivo. 

Agora, até onde podem ir os preços? Independentemente dos ciclos de mercado, que ocorrerão sempre, no futuro próximo não há motivos para antecipar descidas no valor dos ativos. Sem prejuízo, é também cada vez mais claro que há uma redução da margem para subida (frase que tem sido sucessivamente desmentida…).

Essa redução faz com que seja cada vez menos é óbvia a oportunidade para aqueles que tenham somente uma perspetiva especulativa e de curto prazo sobre o mercado. A perspetiva que o Centro Histórico tem assegurado, e assim deverá continuar, é a de rendimento. É cada vez mais o tempo dos investidores “core”, apostados no rendimento e no longo prazo.